【2026年版】860万円で取得できる10年ゴールデンビザ｜オフプラン不動産投資の手順と注意点

ドバイ在住の日本人公認会計士・岡本信吾です。

UAEゴールデンビザは、AED200万以上の不動産投資により10年の長期居住権を取得できる制度です。2024年1月にオフプラン物件の50%支払完了要件が撤廃され、さらに2026年2月20日の政策通達により、AED100万（または50%）の頭金前払要件が完全に撤廃されました。

現在のドバイでは、頭金10〜20%（約AED20万〜40万、約860万〜1,720万円）でもオフプラン（建設中）物件購入の契約締結後ただちにゴールデンビザ申請が可能です。本稿では、オフプラン物件によるゴールデンビザ取得の最新ルールと実務を解説します。

ゴールデンビザの基本要件（2026年最新版）

2026年2月20日の通達以降、ドバイにおけるゴールデンビザの不動産投資要件は次のとおり整理されます。AED200万＝約8,600万円（1AED＝43円換算、2026年5月時点）です。

頭金10〜20%でも申請可能になった2026年の新スキーム

2026年2月20日の連邦政策通達により頭金前払要件が撤廃されたことで、現在のドバイでは物件価額の10〜20%（約AED20万〜40万）の頭金支払いだけでゴールデンビザの申請を開始できる運用が定着しています。

従来は2,000万円超に相当するAED100万の前払いが必要でしたが、2026年2月以降は、オフプラン物件の売買契約書（Sale and Purchase Agreement、SPA）に署名し、デベロッパー指定の支払プランの初回頭金（10〜20%）を支払った時点で、DLD認定価額がAED200万以上であれば申請可能です（Gulf News「Dubai property visa guide 2026」、Investment Migration Council報道）。

具体的には、SPA署名と頭金10〜20%の支払証憑、デベロッパー発行のNOC、Oqood証明書を揃えれば、建設未着工のオフプラン物件であってもゴールデンビザの即時申請が可能です（Bayut「Off-plan物件ゴールデンビザ取得ガイド」）。住宅ローン併用の場合も、UAE中央銀行（CBUAE）認可の銀行から80〜85%の住宅ローンを引きつつ、頭金15〜20%を自己資金で支払う構成が一般的です。

従来は移住前にAED100万（約4,300万円）の現金準備が必要でしたが、現在はAED20万〜40万（約860万〜1,720万円）のキャッシュで申請着手が可能となり、ドバイ移住・タックスレジデンス確立のハードルが大幅に低下しました。

オフプラン物件の特別な留意事項

オフプラン物件は建設前または建設中の物件で、購入価格が割安で支払プランも柔軟ですが、ゴールデンビザ申請にあたっては以下の点に注意が必要です。

Oqood証明書の取得

オフプラン物件はTitle Deed（権利書）が完成後にしか発行されません。代わりにOqood（オクード）証明書がDLDから発行されます。Oqoodは物件の仮登記であり、ゴールデンビザ申請の重要書類となります。

承認デベロッパー要件

DLDが承認したデベロッパーから購入する必要があります。未承認デベロッパーの物件は対象外であり、ブランド・実績のあるデベロッパー（EMAAR、DAMAC、Sobha、Nakheel、Meraas等）を選定することが重要です。

建設マイルストーン

従来は50%支払完了が必要でしたが、2024年1月の改正により撤廃されました（Investment Migration Council「UAE Minimum Down Payment Abolished」）。2026年2月20日通達ではさらに頭金前払要件そのものが撤廃されたため、SPA署名と頭金支払証憑があれば建設マイルストーンに関係なく申請可能となっています。

申請手続きと費用

申請はDLDのオンラインプラットフォーム経由が標準です。Al Manara CenterまたはDubai World Trade Centre内のGolden Cubeで対面申請も可能です。

このほか、物件登記時にDLD登録料として物件価額の4%が別途発生します。AED200万の物件であればAED8万（約344万円）です（Dubai Land Department公式手数料表）。

住宅ローン・夫婦共有名義の取扱い

住宅ローン付物件もゴールデンビザの対象です。要件は次のとおりです。

• UAE中央銀行（CBUAE）認可の銀行からのローンであること
• DLD認定の物件価額がAED200万以上
• 銀行発行のNOC（No Objection Certificate）を提出

UAE中央銀行の規定では、外国人居住者の初回住宅取得時のローン上限は物件価額の80%（AED500万以下）とされており、頭金20%（AED40万）からゴールデンビザ取得が可能です（Get Golden Visa「UAE Ultimate Guide 2026」）。

夫婦共有名義の場合、それぞれが独立してゴールデンビザを取得するには各人の持分がAED200万以上必要です（合計AED400万、約1.72億円）。一方の名義のみAED200万以上であれば、もう一方は配偶者ビザでの帯同となります。

リスクと実務上の注意点

オフプラン物件投資には次のリスクがあります。頭金が下がりキャッシュフロー負担が軽減された反面、契約後の建設リスクは投資家側が負担します。

• 建設遅延・キャンセル：デベロッパー側の事由で完成が大幅に遅れる、または計画が中止されるケース。DLD承認デベロッパーから購入することがリスク軽減の最重要ポイントです。
• 市場価額の変動：完成時点で市場価額がAED200万を下回ると、再申請時にビザ更新ができない可能性があります。
• 2年保有義務：ビザ発行後2年以内に売却するとビザ取消の可能性。再投資による回避は可能です。
• portfolio pooling：複数物件の合算でAED200万要件を満たすことは可能ですが、書類手続きが複雑化します。
• 支払プラン遅延：頭金10〜20%以降の分割払いを滞納すると、デベロッパー側からNOC撤回の可能性があります。

まとめ

オフプラン物件によるゴールデンビザ取得は、2026年2月のルール改正によりキャッシュフロー負担が劇的に軽減されました。これまでAED100万（約4,300万円）の現金準備が必要だったところ、現在はAED20万〜40万（約860万〜1,720万円）の頭金でドバイ移住・10年居住権取得のスキームを実行できます。当会計事務所は、ドバイ移住の税務、UAE法人税の居住地判定、Tax Residency Certificate取得まで、不動産購入と並行して進めるべき税務手続全般をワンストップでサポートいたします。オフプラン物件によるゴールデンビザ取得をご検討の方は、お早めにご相談されることをおすすめします。