【ドバイ不動産】ルームシェア賃貸が許可制へ【共同住居法が2026年8月施行】

ドバイ在住の日本人公認会計士・岡本信吾です。

部屋単位やベッドスペース単位で住戸を貸し出す、いわゆる共同住居を包括的に規制する法律が、2026年8月26日に施行されます。ドバイ市（Dubai Municipality）は、この法律が2026年2月27日に官報へ掲載され、その180日後にあたる8月26日から効力を持つことをGulf Newsの取材に対して確認しています。

根拠は、ドバイ首長ムハンマド・ビン・ラシド・アール・マクトゥーム殿下が発出したドバイ2026年法律第4号です。罰金は最大で100万AED、日本円で約4,300万円に達します。適用範囲はフリーゾーンや特別開発区域まで含む首長国全域です。

実務で本当に判断が必要になるのは、許可を取りに行くのか運用形態を変えるのかという選択と、その判断が日本側の税務にどう跳ね返るのかという点です。今回はこの2つを中心に整理いたします。

ドバイ共同住居法で何が決まったのか

正式名称は、ドバイ首長国における共同住居の占有および管理の規制に関する2026年法律第4号です。ここで言う共同住居とは、1つの住戸を複数の個人または家族が共同で占有する形態を指します。台所や浴室を共用にしたまま、寝室やベッドスペースを個別に貸し出す運用がその典型です。

ドバイでは従来、この形態が明確な規制の枠組みを持たないまま広く行われてきました。Gulf Newsの報道によれば、新法は住戸の過密化と、それに伴う治安上のリスクや社会的な影響を抑えること、および建築物や土地の用途に関する違反の是正を目的に掲げています。

適用される物件と除外される物件

適用対象は、フリーゾーンおよび特別開発区域に所在する住戸を含む、ドバイ首長国内のすべての不動産ユニットです。共同住居として住戸を割り当てる所有者、所有者に代わって賃貸や管理を行う企業、実際に居住する占有者のいずれもが規制の対象になります。

一方で、労働者向けの集団宿舎は本法の適用から除外され、従来どおり労働者宿舎の規制体系が適用されます。企業が社宅として一括で借り上げている物件と、本法の共同住居とは切り分けて考える必要があります。

共同住居として認められる居住者のカテゴリーも法律上で列挙されています。家族、単身女性、単身男性、女子学生、男子学生、政府機関の職員、民間企業の従業員という区分です。許可の申請時にどのカテゴリーを対象とするのかを定める建て付けになっています。

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許可制の中身と満たすべき基準

許可はドバイ市が土地局と連携して発行します

新法のもとでは、自然人であれ法人であれ、許可を得ずに住戸を共同住居として割り当てることが禁止されます。許可はドバイ市が発行し、基準はドバイ土地局（Dubai Land Department）などの関係当局と連携して定められます。

許可の有効期間は原則として1年間で、同じ期間で更新できます。所有者が希望する場合には2年間の許可を申請することも可能です。更新の申請は有効期限の30日前までに提出しなければなりません。ここはThe Nationalの報道でも確認できます。

技術基準として、最大収容人数、居住者1人あたりの最低面積、備えるべき共用設備、建築および構造上の基準が定められ、公衆衛生、消防安全、衛生設備、保安、電気設備に関する基準への適合も求められます。木材や耐火性のない石膏ボードで寝室を仕切って部屋数を増やす行為、台所や浴室やバルコニーや駐車場を寝る場所に転用する行為は認められません。

賃貸できる主体が3類型に限定されます

実務上もっとも影響が大きいのは、賃貸の当事者になれる者が限定された点です。共同住居を賃貸できるのは、所有者本人、所有者のために住戸を管理する企業、所有者から住戸を借り上げて居住者に転貸する企業の3類型に限られます。入居しているテナントが住戸の一部を他人に転貸する行為は、新法のもとで明確に禁止されます。

つまり、テナントがスタジオを1戸借りて4人を住まわせ家賃を分担させる運用は成り立たなくなります。所有者としては、自分の物件でこうした運用が行われていないかを確認しておく必要があります。ドバイ土地局は共同住居の電子登録簿を整備し、承認された住戸と契約と居住者の情報を記録します。標準の賃貸契約書と管理契約書、共同住居に特化した賃料指標も設けられる予定です。

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罰金と猶予期間のスケジュール

違反に対する罰金は500AEDから50万AEDの範囲で定められ、同一年内に違反を繰り返した場合には上限が100万AEDまで引き上げられます。1AEDを43円で換算しますと、下限が約2万1,500円、上限が約2,150万円、繰り返し違反の上限が約4,300万円という水準です。

金銭的な制裁だけではありません。最大6か月間の営業停止、許可の取消し、管理会社の商業ライセンスの取消し、電気と水道の供給停止、基準を満たさない住戸からの退去命令といった行政処分も規定されています。違反行為の類型ごとの具体的な罰金額は、後日発出される施行規則で定められます。

もっとも、施行と同時に取締りが始まるわけではありません。施行前から共同住居を運営していた所有者と事業者には、住戸と運営を基準に適合させるための1年間の猶予期間が与えられます。期限は2027年8月26日です。ドバイ市はこの猶予期間そのものが警告および規制準備の期間として機能すると説明しています。

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日本人オーナーが確認すべき実務論点

個人名義でも法人税の課税対象になる可能性があります

UAEの法人税では、自然人による不動産投資は原則として事業活動に該当せず、課税の対象外とされています。個人名義でドバイの住戸を1戸買って賃貸に出しているだけであれば、法人税9%の課税所得は生じないという整理です。判断の基準はその活動にライセンスが要求されるかどうかで、UAE財務省が公表する税務法令のうち閣議決定2023年第49号がこの取扱いを定めています。

ここで問題になるのが、共同住居として運営する場合に許可と管理会社が絡んでくる点です。所有者本人が許可を取って直接運営するのか、管理会社を通すのか、あるいは借上げ転貸のスキームにするのかによって、UAE側で事業とみなされる余地が変わってきます。共同住居の許可自体は商業ライセンスではありませんが、複数戸を反復して運営する規模になれば、実質的に不動産賃貸業として整理されるリスクが出てまいります。連邦税務庁が公表する法人税法令と照らして、事前に自分の運営形態を確認しておくことをお勧めします。

UAE法人名義で保有していれば出国税の対象財産に含まれます

ドバイ移住を検討している方にとって重要なのは、国外転出時課税、いわゆる出国税との関係です。所得税法第60条の2が定める出国税の対象財産は有価証券等ですので、ドバイの不動産そのものは対象になりません。しかし、UAE法人名義で物件を保有している場合、その法人の株式が対象財産となります。

このとき株式の価額は、法人が保有する資産の状況を反映して評価されます。共同住居として無許可のまま運営している物件があると、許可取得に要する改修コスト、収益の持続性、退去命令のリスクが、そのまま株式の評価と移住前の売却判断に影響してまいります。1億円の判定ラインの近くにいる方は、移住のタイムラインと合わせて検討する必要があります。

日本居住者のままドバイの物件を賃貸している場合は、その賃貸収入を日本で不動産所得として申告する義務があります。共同住居の許可取得費用や基準適合のための改修費用は、修繕費と資本的支出のいずれに当たるのかという区分の判断が必要になります。ドバイの不動産や関連する預金の合計額が12月31日時点で5,000万円を超える居住者には、国税庁が案内する国外財産調書の提出義務もあります。

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よくある間違い

1つ目は、猶予期間があるので2027年8月まで何もしなくてよいと考えてしまうことです。猶予期間はあくまで既存の運営を基準に適合させるための期間です。テナントによる転貸の禁止は施行日から効力を持ちますので、自分の物件でテナントが勝手にベッドスペースを貸している状態を放置すれば、所有者として説明を求められます。まず現況の把握が先です。

2つ目は、フリーゾーンの物件だから対象外だと考えてしまうことです。新法はフリーゾーンおよび特別開発区域に所在する住戸を明示的に適用範囲へ含めています。法人税のQFZP判定ではフリーゾーンが特別扱いされる場面が多いため混同しやすいのですが、この法律ではドバイ首長国全域が一律に対象です。

3つ目は、管理会社に任せているから自分は関係ないと考えてしまうことです。新法は所有者、管理を行う企業、居住者のそれぞれに義務を課しています。管理会社の商業ライセンスが取消された場合、物件の運営が止まるのは所有者の側です。許可の取得と維持の責任がどちらにあるのかを管理契約で確認しておく必要があります。

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まとめ

共同住居として運営を続けるのか、単一のテナントへの賃貸に切り替えるのか、あるいは売却して別の投資に振り替えるのか。この判断はドバイ側の許可コストだけでなく、UAE法人税の課税関係と、日本側の出国税や不動産所得の申告にまで及びます。当会計事務所は、ドバイ在住の日本人公認会計士として、UAE現地の規制と日本の税務の両面からご検討を支援しております。ご自身の物件の運用形態でどのような対応が必要になるのかご不明な場合は、当会計事務所までお気軽にお問い合わせください。