ドバイで法人が銀行融資を受ける方法｜3つの必須条件と必要書類

ドバイ在住の日本人公認会計士・岡本信吾です。

ドバイで法人を設立し、いざ事業を拡大しようとしたときに直面するのが「資金調達」の壁です。日本であれば、日本政策金融公庫からの創業融資など、スタートアップ企業を支援する仕組みが整っています。しかし、ここドバイでは「現金主義（Cash is King）」の考え方が根強く、銀行からの融資ハードルは日本とは比較にならないほど高いのが現実です。

「ドバイ法人を作れば、現地の銀行からすぐにお金を借りられる」とお考えになる経営者の方も多いですが、実際には厳しい審査と複雑な手続きが待っています。今回は、ドバイにおける法人融資の実情と、銀行から資金を調達するための具体的なステップ、そして不動産を担保に入れた場合の融資可能性について解説します。

ドバイでの法人融資は「実績」がすべて

結論から申し上げますと、設立間もない法人がドバイの銀行からプロパー融資（信用保証協会の保証なしの直接融資）を受けるのは極めて困難です。日本の銀行は「事業計画書（将来の可能性）」を評価してくれることもありますが、ドバイの銀行は「過去の確定した数字（実績）」しか見ません。

日本とドバイの融資環境の違い

このように、ドバイでは「実績」が積み上がるまでは、自己資金または日本からの親会社貸付などで回す必要があります。

銀行融資を受けるための3つの条件

現地の主要銀行（Emirates NBD、Mashreq Bankなど）が求める一般的なラインは以下のとおりです。

事業歴2〜3年の継続

多くの銀行では、最低でも2年以上、場合によっては3年以上の事業継続を条件としています。設立したばかりの「ペーパーカンパニー」やビザ目的の法人にお金を貸すリスクを銀行は極端に嫌います。

監査済財務諸表（Audited Financial Statements）

日本では中小企業が会計監査を受けることは稀ですが、ドバイで融資を受ける場合、外部監査人による「監査済財務諸表」の提出が必須となります。自社で作った試算表（Management Accounts）ではなく、ライセンスを持った監査法人が「適正である」と認めた決算書でなければ、銀行は審査のテーブルにすら載せてくれません。将来的に融資を検討されている方は、設立初年度から必ず会計監査を受けておくことを強くおすすめします。

年間売上高の基準（Turnover）

銀行によって異なりますが、一般的にビジネスローンの対象となるには、年間売上高で最低100万AED（約4,300万円）〜300万AED程度の規模が求められます。これに満たない場合は、法人融資ではなく経営者個人の「パーソナルローン」で対応せざるを得ないケースが多くなります。

資金調達までの具体的なフロー

実際に融資を申請する場合の流れを見ていきましょう（法人口座が開設されている前提）。

ここで特に注意が必要なのが、Al Etihad Credit Bureau（AECB）です。これはUAE版の信用情報機関であり、法人および経営者個人のクレジットカードの支払い履歴や過去のローン返済状況、さらには通信費（Etisalat/Du）や光熱費（DEWA）の支払い遅延まで記録されています（Etihad Credit Bureau公式、UAE政府公式：個人・法人クレジットレポート）。たかが電話代の滞納と思っていると、企業の信用スコアに傷がつき、融資が否決される原因になります。

不動産を担保に入れると融資は受けやすくなるか

結論：不動産を担保に入れることで、融資の承認可能性は大きく高まります。特に事業歴が浅い法人や、売上高が融資基準に若干届かない企業でも、確実な担保がある場合は融資の可能性が開けるケースが多いです。

銀行にとって「実現可能な回収手段を持つ」ことが融資判断の最大の要素だからです。不動産はUAEの不動産局（Dubai Land Department）に登録される確実な資産であり、万が一返済できない場合でも、銀行は法的手続きを通じて物件を差し押さえ、売却することで損失を回収できます。

UAE中央銀行のLTV規制（外国人居住者向け）

UAE中央銀行のモーゲージ規制（Notice No. 226/2013）では、外国人居住者の場合、LTV（Loan-to-Value）の上限が以下のとおり定められています（2025年版モーゲージ規制まとめ参照）。

事業資金調達のために既に保有している不動産を担保に差し入れる「Equity Release（エクイティ・リリース）」型の融資の場合は、投資物件相当の扱いとなりLTV上限はおおむね60%、つまり物件評価額の60%までしか融資を受けられないのが実務上の標準です。

不動産担保の前提条件

• 所有権の状態：自社・経営者個人が完全に保有し、既に住宅ローンなどで抵当に入っていない（debt-free）状態である必要
• 物件登録状況：Dubai Land Department（DLD）に登録済みの完成物件が最も有利。建設中・未登録物件は条件が厳しい
• 鑑定評価：銀行が独立した不動産鑑定士を派遣し、公正な市場価値を査定
• 提出書類：タイトルディード（所有権証書）、建築許可書、RERA登録状況を示す書類など

メリットとリスクの整理

ドバイでは差し押さえ手続きが比較的スムーズに行われるため、返済が滞ると銀行は法的手続きを開始し、物件の競売にかけます。担保物件の価値が融資額を下回る「逆ザヤ」になった場合は追加担保を求められることがあり、UAEの銀行融資は変動金利（EIBOR連動）が主流のため、市場金利上昇で返済額が自動的に増えるリスクもあります。

投資不動産に対する融資

ドバイには建設中の物件を購入する際に利用する「Off-planローン」と、既に完成している物件を購入する際に利用する「既存物件購入ローン」の2種類があります。既存物件は、すぐに賃貸運用が可能であり賃貸収入で返済をまかなえるため、審査条件や金利面で比較的有利です。

建設中の物件（Off-plan）はUAE中央銀行規制により、購入者カテゴリーを問わずLTVが最大50%に制限されており、最低50%の自己資金が必要になります。完成までの不確実性が大きいため、銀行は信用リスクを抑える設計をしています。

ドバイの不動産は、世界的に見ても高い利回りで知られています。Engel & Völkersのレポート（2026年4月時点）によれば、ドバイの平均賃貸利回りは6.68%、アパートに限れば7.15%となっており、地域によっては8%超の物件もあります。銀行は融資審査の際にこの利回りを重視し、特に投資不動産ローンの場合は物件の賃貸収入で返済できるかどうかが重要な判断基準になります。

銀行選びのポイント

ドバイには、Emirates NBD、Mashreq Bank、Dubai Islamic Bank、FAB（First Abu Dhabi Bank）、ADIB（Abu Dhabi Islamic Bank）など、複数の大手銀行が融資商品を提供しています。各銀行によって必要条件や金利、融資期間が異なります。

特に、日本人経営者に対する対応実績がある銀行を選ぶことをおすすめします。国際的な顧客ベースを持つ銀行であれば、外国人経営者向けのドキュメンテーション要件も理解しており、手続きがスムーズになることが多いです。

当会計事務所は上記の銀行との繋がり（担当RMがついている）がありますので、必要な方はご相談ください。

まとめ

ドバイでの資金調達は、日本のような「創業支援」の温かさはなく、シビアなビジネス実績が求められます。一方で、不動産を担保に入れることで融資の可能性は大きく高まりますし、ドバイの好利回りを背景とした投資不動産融資も充実しています。

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