UAEゴールデンビザは、AED200万以上の不動産投資により10年の長期居住権を取得できる制度です。2024年1月にOff-plan物件の50%支払完了要件が撤廃され、さらに2026年2月20日の政策通達により、AED100万（または50%）の頭金支払要件が完全に撤廃されました。本稿では、Off-plan物件によるゴールデンビザ取得の最新ルールと実務を解説します。
✅ 2026年2月の重要アップデート
2026年2月20日付の政策通達（Federal Policy Circular）により、不動産ゴールデンビザの頭金AED100万（または物件価額の50%）の前払要件が完全に撤廃されました。今後はDLD（Dubai Land Department）が認定した物件価額がAED200万以上であることのみが要件となります。Off-plan、住宅ローン付物件、複数物件の組み合わせもすべて対象です。
1. ゴールデンビザの基本要件（2026年最新版）
| 項目 | 要件 |
|---|---|
| 最低投資額 | AED200万以上（DLD認定価額ベース） |
| 対象物件 | Ready／Off-plan／住宅ローン付（NOC必要） |
| 頭金要件 | 撤廃（2026年2月20日通達） |
| 物件タイプ | Freehold zoneの住居用物件 |
| 保有期間 | 最低2年間（早期売却はビザ取消リスク） |
| ビザ期間 | 10年（更新可能、家族同伴可） |
2. Off-plan物件の特別な留意事項
Off-plan物件は建設前または建設中の物件で、購入価格が安く支払プランも柔軟ですが、ゴールデンビザ申請にあたっては以下の点に注意が必要です。
Oqood証明書の取得
Off-plan物件はTitle Deed（権利書）が完成後にしか発行されません。代わりにOqood（オクード）証明書がDLDから発行されます。Oqoodは物件の仮登記であり、ゴールデンビザ申請の重要書類となります。
承認デベロッパー要件
DLDが承認したデベロッパーから購入する必要があります。未承認デベロッパーの物件は対象外です。
建設マイルストーン
従来は50%支払完了が必要でしたが、2024年以降この要件は撤廃。ただしDLDは一般に20～30%程度の建設進捗（または相応の支払）を実務上の目安としています。
3. 申請手続きと費用
申請はDLD Cubeプラットフォーム経由が標準です。Al Manara CenterまたはDubai World Trade Centre内のGolden Cubeで対面申請も可能です。
| 費用項目 | 金額（AED） |
|---|---|
| メディカルチェック | 700 |
| Emirates ID | 1,153 |
| レジデンス発行 | 2,856.75 |
| DLD手数料 | 4,020 |
| 事務手数料 | 1,155 |
| 合計 | 約9,884.75 |
このほか、物件登記時にDLD登録料として物件価額の4%が別途発生します。
4. 住宅ローン・夫婦共有名義の取扱い
住宅ローン付物件もゴールデンビザの対象です。要件は次のとおりです。
- UAE中央銀行（CBUAE）認可の銀行からのローンであること
- DLD認定の物件価額がAED200万以上
- 銀行発行のNOC（No Objection Certificate）を提出
夫婦共有名義の場合、それぞれが独立してゴールデンビザを取得するには各人の持分がAED200万以上必要です（合計AED400万）。一方の名義のみAED200万以上であれば、もう一方は配偶者ビザでの帯同となります。
5. リスクと実務上の注意点
Off-plan物件投資には次のリスクがあります。
- 建設遅延・キャンセル：デベロッパー側の事由で完成が大幅に遅れる、または計画が中止されるケース
- 市場価額の変動：完成時点で市場価額がAED200万を下回ると、再申請時にビザ更新ができない可能性
- 2年保有義務：ビザ発行後2年以内に売却するとビザ取消の可能性。再投資による回避は可能
- portfolio pooling：複数物件の合算で要件を満たすことは可能だが、書類手続きが複雑化
【根拠条文・出典】
- UAE Federal Policy Circular（2026年2月20日付）— Property Golden Visa upfront payment requirement abolished
- Dubai Land Department — Golden Visa Investor Service規程
- Cabinet Resolution No. 65 of 2022 — Golden Residence Visa関連規定
📋 今回のポイント
- 2026年2月20日通達で頭金AED100万要件が完全撤廃
- DLD認定価額AED200万以上であればOff-planでも申請可能
- Off-plan物件はOqood証明書＋DLD承認デベロッパーが必須条件
- 申請費用は約AED9,885（別途DLD登録料4%）
- 2年間の保有義務違反はビザ取消リスク
Off-plan物件によるゴールデンビザ取得は、2026年のルール改正によりキャッシュフロー負担が劇的に軽減されました。Dubai移住を検討される方、UAE法人税の居住地判定、Tax Residency Certificate取得をご検討の方は、当会計事務所までお気軽にお問い合わせください。
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